「最近ハワイに行けていないので、貸したほうがいい？」「それとも、そろそろ売りどき？」。日本にお住まいのオーナー様から、よくご相談いただくテーマです。
貸すか売るかは、ハワイの貸し出しルール、賃貸収入にかかる日米の税金、管理の手間、そしてこれからハワイをどう使いたいかで決まります。この記事では、判断の材料になる情報を、公的な資料をもとに整理しました。
この記事は一般的な情報のご紹介で、税務・法律の助言ではありません。実際の税額や手続きは、お客様の状況によって異なります。必ず日米の税理士にご相談ください。
貸す・売る・持っておく、の比べ方
| 貸す | 売る | 自分用に持っておく | |
|---|---|---|---|
| お金の流れ | 家賃収入から、管理費・税金・管理会社の手数料を差し引いたものが手元に | 売却代金がまとまって入る（源泉徴収と翌年の申告あり） | 管理費・固定資産税・保険などの支出が続く |
| 手間 | 入居者対応・修理・毎年の日米の申告 | 売却の手続きと、翌年の日米の申告 | 不在時の見回りや修理の手配 |
| ハワイの住まい | 入居中は部屋も建物の共用施設も使えない | 手放す | 好きなときに使える |
| 向いている方 | 数年先にまた使う予定がある方 | 今後あまり使う予定がない方、相続に備えて整理したい方 | 年に何度も滞在される方 |
1ホノルルで貸すときのルール
まず知っておきたいのは、ホノルル（オアフ島）では短期の貸し出しが厳しく制限されていることです。ホテル・リゾート地区など一部の地域や、許可を受けた物件を除き、住宅地の物件を30日未満で貸し出すことは原則としてできません。市の条例では住宅地の最短期間を90日としていますが、連邦裁判所の命令で、以前から30日以上で貸していた物件などへの適用が制限されています。物件ごとに扱いが変わるため、貸し出し前に必ず確認しましょう。
- 建物の規約：コンドミニアムごとに、最短の賃貸期間やペット、入居者の登録などのルールがあります。法律で認められていても、建物の規約で禁止されていることもあります。
- 島の外に住むオーナー：ハワイ州の法律では、物件と別の島や州外に住むオーナーは、賃貸契約書に同じ島に住む代理人を記載する必要があります（HRS §521-43）。日本にお住まいの方は、管理会社などが代理人になるのが一般的です。
2アメリカの賃貸ならではのポイント
アメリカの賃貸は、日本の感覚と違うところがいくつもあります。貸し出す前に知っておきたい点をまとめました。
フェアハウジング（差別の禁止）
入居者を選ぶとき、人種、性別（性自認を含む）、性的指向、宗教、婚姻の状況、子どもの有無、障がい、年齢などを理由に断ったり、条件を変えたりすることは法律で禁止されています（HRS §515-3、連邦の公正住宅法）。「日本人の方に貸したい」「子どもがいない方がいい」といった希望も、条件にはできません。審査は、収入や信用情報など、全員に同じ基準で行います。
アシスタンス・アニマル（エモーショナル・サポート・アニマルなど）
ペット不可の物件でも、障がいのある入居者が必要とする補助動物（心の支えとなるエモーショナル・サポート・アニマルを含む）は、合理的な配慮として認める必要があります。犬以外の動物も対象です。補助動物にはペット用の保証金を求めることはできません（HRS §521-44）。確認のために医療関係者からの書面を求めることはできますが、ベストやタグ、ネット登録の証明書だけでは確認になりません。
契約は1年ごと、家賃は相場に合わせて見直し
賃貸契約は1年で結び、更新のたびに条件を見直すのが一般的です。日本と違い、更新のときに相場に合わせて家賃を上げることも多く、年に数百ドル上がることもあります。月ごとの契約で家賃を上げるときは、45日前までに書面での通知が必要です（HRS §521-21）。
貸している間は、オーナー様は建物の共用施設を使えません
プールやジム、ラウンジなどの共用施設を使えるのは入居者です。賃貸中は、ハワイに来たときに建物の施設を使うことはできないと考えておきましょう。
3賃貸収入にかかる税金
ハワイの物件を貸すと、売却のときと同じように、アメリカ（連邦）、ハワイ州、日本の3か所の税金が関係します。
アメリカ（連邦）
何もしなければ、家賃の総額の30%が源泉徴収されます。経費を差し引いた利益に課税する方法を選ぶこともでき、その場合は毎年アメリカで申告します（IRS）。
ハワイ州
家賃にはGET（ハワイ州の一般消費税）がかかります（オアフ島は4.5%）。180日未満の貸し出しには、宿泊税（TAT）もかかります。ハワイ州の所得税の申告（Form N-15）も必要です。
日本
日本にお住まいの方は、ハワイの家賃収入も日本の不動産所得として申告します。アメリカで納めた税金は、外国税額控除で調整できる場合があります（国税庁 No.1240）。
日本の特例に注意
2021年分以降、海外の中古建物の減価償却で出た赤字は、給与など他の所得と相殺できなくなりました（租税特別措置法第41条の4の3）。「赤字で節税」を前提にした保有は見直しが必要です。
このほか、自分で住んでいない物件は、ハワイの住宅向けの固定資産税の控除（ホームエグゼンプション）を受けられません（固定資産税についての記事）。
4管理会社の選び方
日本から貸し出す場合は、現地の賃貸管理会社に任せるのが一般的です。管理会社は、入居者の募集と審査、契約、家賃の回収、修理の手配、退去時の立ち会いなどを行います。
- 手数料：法律で決まった金額はなく、契約で取り決めます。毎月の管理手数料のほかに、入居者が決まったときの手数料などがかかることもあります。
- 日本語での報告：毎月の明細や修理の見積もりを、わかりやすく報告してもらえるか。
- 修理業者とのつながり：ハワイでは修理の手配に時間がかかることも少なくありません（ハワイのアパート管理事情）。
私も、信頼できる管理会社のご紹介や、オーナー様と管理会社の間に入ってのやり取りをお手伝いしています（賃貸管理会社のご紹介、大家さんの疑似体験）。今の家賃の目安は「ハワイの賃貸相場」でもご紹介しています。
5売却を考えるタイミング
次のようなときは、貸し続けるか売るかを見直すよいタイミングです。
- この先、ハワイを使う予定が減った：使わない物件の管理費・固定資産税・保険は、毎年かかり続けます。
- 建物の大規模修繕や、管理費の値上がりが予定されている：管理組合の議事録や予算で確認できます。修繕のための一時金（特別徴収）がかかることもあります。
- 入居者の退去が決まった：空室のほうが内覧しやすく、売り出しの準備もしやすくなります。
- 相続に備えて整理したい：ハワイの不動産は、相続のときにハワイの裁判所の手続きが必要になることがあります（ハワイの不動産の相続）。
今の相場は「ハワイのコンドミニアム購入の相場」で、売却の流れと税金は「ハワイの不動産を売却するときの税金と流れ」でご紹介しています。
6入居者がいるまま売るか、空けてから売るか
入居者がいるまま売る
家賃収入を受け取りながら売却を進められます。買主は、賃貸中の物件を探している投資家の方が中心になります。売却しても賃貸契約は自動的には終わらず、原則として新しいオーナーに引き継がれます。
内覧は入居者の協力が必要です。
空けてから売る
自分で住みたい買主の方も対象になり、内覧や修理、ステージングがしやすくなります。
空室の間の管理費などは、オーナー様の負担です。
どちらがよいかは、賃貸契約の残りの期間、物件の状態、その建物で買主になりそうな方によって変わります。売り出しの準備の様子は「売り物件のステージング」でご紹介しています。
よくあるご質問
民泊のように短期で貸すことはできますか？
ホノルルでは、ホテル・リゾート地区などや許可を受けた物件を除き、30日未満の貸し出しは原則としてできません。建物の規約で、さらに長い期間が決められていることもあります。貸し出す前に、建物と市のルールを必ず確認しましょう。
貸していても、売却はできますか？
できます。入居者がいるまま売る方法と、退去を待ってから売る方法があります。賃貸契約の期間や内容によって進め方が変わるので、契約書をご用意のうえご相談ください。
賃貸の申告はどこにすればいいですか？
一般的に、アメリカ（連邦）、ハワイ州、日本の3か所で申告が必要になります。アメリカの申告にはITIN（個人の納税者番号）が必要です。日米の税理士と連携して進めるのが安心です。
専門家との連携が必要な方へ
賃貸や売却には、米国の会計士・弁護士、日本の会計士（税理士）との連携が必要になることがあります。状況はお一人おひとり異なりますので、この記事だけをもとに売却や賃貸のご判断をされず、まずは「どこに、どのような相談をするのがよいか」を、下記フォームからお気軽にお問い合わせください。
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