ハワイの不動産を
売却するときの税金と流れ

2026年10月22日公開　和田ゆうこ（ハワイ州不動産ライセンス RS-74721）

「ハワイの物件を売ったら、税金はどうなるの？」「日本に住んだままでも売れる？」。日本にお住まいのオーナー様から、よくいただくご質問です。

ハワイの不動産を売却すると、アメリカ（連邦）、ハワイ州、そして日本の3か所の税金が関係します。この記事では、売却の流れと、それぞれの税金のしくみを、公的な資料をもとに整理しました。

この記事は一般的な情報のご紹介で、税務・法律の助言ではありません。実際の税額や手続きは、お客様の状況によって異なります。必ず日米の税理士にご相談ください。

売却の全体像

1. 1査定とご相談1〜2週間
2. 2売却の方針を決める数日〜
3. 3媒介契約数日
4. 4売り出しの準備2〜4週間
5. 5売り出し・内覧数週間〜
6. 6オファーと条件交渉数日
7. 7エスクロー約30〜60日
8. 8決済・入金決済日
9. 9翌年の確定申告（米国・ハワイ州・日本）翌年

売り出しから決済までの期間は、物件や市場の状況によって大きく変わります。決済のあとも、翌年に日米両方の確定申告が必要になる点が、国内の売却との大きな違いです。

1査定とご相談

まず、「今いくらで売れそうか」を確認します。査定では、同じ建物や近くの似た物件の最近の成約価格、今売り出されている競合物件、物件の状態や眺望などをもとに、売り出し価格の目安をお出しします。最新の相場は「ハワイのコンドミニアム購入の相場」でもご紹介しています。

日本にお住まいの方の場合は、手取りの見込みもあわせて確認することが大切です。売却代金からは、後で説明する源泉徴収や諸費用が差し引かれるためです。

2売却の方針を決める

• 売り出し価格と時期：相場と、売却を急ぐ必要があるかどうか
• 貸し出し中の場合：入居者との賃貸契約の期間と、内覧への協力
• 空室・現状のまま売るか、手を入れてから売るか

3媒介契約

売却を依頼するエージェントと、媒介契約（リスティング契約）を結びます。売り出し価格、契約期間、仲介手数料などを取り決めます。仲介手数料は法律で決まった金額ではなく、契約で取り決めるものです。

4売り出しの準備

第一印象で、内覧の数や価格は変わります。小さな修理、プロの清掃、家具や小物で部屋を整える「ステージング」、写真撮影までを、売り出しの前に済ませておくのが理想です。日本にいらっしゃるオーナー様の代わりに、現地で手配・立ち会いをすることもできます（ステージングの様子、プロ清掃の様子）。

5売り出し・内覧

MLS（不動産業者の物件情報網）などで売り出し、購入希望者の内覧を受け付けます。オーナー様がハワイにいなくても、内覧の対応は現地のエージェントが行います。

6オファーと条件交渉

購入希望者から、価格や決済日、条件を記したオファーが届きます。価格だけでなく、支払い方法（現金かローンか）、物件の確認期間などの条件も含めて比較し、交渉します。

7エスクローと源泉徴収

契約が成立すると、中立のエスクロー会社が手続きを進めます。日本にお住まいの方の売却では、ここでFIRPTA（連邦）とHARPTA（ハワイ州）という2つの源泉徴収が行われるのが一般的です。売却代金の一部が、税金の前払いとして差し引かれるしくみです。

登記に使う書類への署名には公証（ノータリー）が必要です。日本からの署名の方法は、早めにエスクロー会社と確認しておきましょう。

8決済・入金

登記が完了すると、源泉徴収や諸費用を差し引いた売却代金が、オーナー様の口座に送金されます（日本のオーナー様の売却をリモートでお手伝いした記事）。

9翌年の確定申告

売却した翌年に、アメリカ（連邦）・ハワイ州・日本のそれぞれで申告が必要になります。源泉徴収された金額は、アメリカとハワイ州の申告で精算され、実際の税額より多く差し引かれていれば還付を受けられます。

アメリカ（連邦）：FIRPTA

ハワイ州：HARPTA と譲渡税

ハワイ州でも、ハワイ州の居住者でない売主の場合、買主が売却代金の7.25%を源泉徴収します（ハワイ州税務局 N-288）。売却に利益がない場合などは、決済の10営業日前までにN-288Bを申請すると、源泉徴収の減額を受けられることがあります（N-288B）。売主は、利益の有無にかかわらずハワイ州の所得税の申告（N-15など）が必要です（N-288C）。

また、不動産の名義を移すときには譲渡税（コンベヤンス・タックス）がかかります。法律上は売主が納める税金で、利益が出ても損をしても、売却価格の全額にかかります。

出典：ハワイ州法 HRS §247-2・Form P-64A 説明書

日本：譲渡所得の申告と外国税額控除

日本にお住まいの方（非永住者を除く居住者）は、海外の不動産を売った利益も日本で課税されます（国税庁 No.3560）。土地・建物の売却益は、ほかの所得と分けて計算する「分離課税」です。

同じ利益にアメリカと日本の両方で税金がかかる「二重課税」を調整するしくみが、外国税額控除です。アメリカで納めた税金を、一定の限度額の範囲で日本の税金から差し引けます（国税庁 No.1240）。

このほか、海外の中古建物を貸し出して減価償却をしていた場合の特例（国税庁 No.3261）や、年末時点で5,000万円を超える国外財産を持っている場合の国外財産調書（国税庁 No.7456）など、日本側の手続きも関係します。税率や制度は改正されることがあるため、売却の年の制度を税理士にご確認ください。

出典：国税庁 No.1440・No.3208・No.3211

売却にかかる主な費用

査定で確認すること

• 同じ建物・近くの似た物件の、最近の成約価格
• 今売り出されている競合物件の数と価格
• 物件の状態、眺望、向き、階数
• 源泉徴収と諸費用を差し引いた、手取りの見込み

ハワイに物件をお持ちで、売却を少しでもお考えの方は、無料査定と30分のオンライン相談をご利用ください。「まだ売ると決めていない」段階でも大丈夫です。

よくあるご質問

相続したハワイの物件を売る場合は、ハワイの不動産の相続（プロベート・日米の税金）もあわせてご覧ください。